O Dereito de superficie e as cooperativas de vivenda en cesión de uso: outro xeito de acceso ao solo

O dereito á vivenda é un dereito recollido na nosa Constitución e sen embargo, cada día resulta máis complicado o acceso á vivenda, sexa en propiedade, sexa en alugueiro, para cada vez máis persoas.

Neste contexto, é que aparece no estado español un modelo de tenencia de propiedade distinto baixo a fórmula de cooperativas de vivenda en cesión de uso, cooperativas sen ánimo de lucro, e que se está a configurar como una opción con moi bos resultados para que todas as persoas teñamos dereito a unha vivenda digna e axeitada, como sinala o art. 47 da nosa Constitución, e do que xa temos unha serie de grupos sementes en Galicia. Este modelo, no que a propietaria é a cooperativa e as persoas socias da mesma gozan dunha cesión de uso das vivendas, permite non só unha vivenda máis axeitada ás necesidades das persoas xa que son as socias as que deciden o modelo de vivenda de acordo co seu propio proxecto, senón que ademais permite que sexa máis accesible, pois ao ser a cooperativa a promotora do proxecto os custes redúcense. Outra característica importante deste modelo é que a propiedade colectiva do inmoble durará toda a vida do edificio, xa que a cooperativa non se disolve tras a construción ou rehabilitación do inmoble, mantendo indefinidamente a propiedade, pondo freo ao lucro individual e a especulación.

Non obstante e ante o escenario presente, en que non só a vivenda como tal resulta case que inaccesible, senón que o propio solo, un recurso finito como todas sabemos, alcanza uns prezos moi elevados, faise moi complicado levar a cabo este tipo de proxectos cooperativos.

Así, resulta fundamental a colaboración entre a Administración Pública e as cooperativas de xeito que a combinación público – privada facilite ese tan ansiado acceso a vivenda, sendo a concesión dun dereito de superficie sobre solos públicos unha clave fundamental para garantir a accesibilidade a vivenda.

O dereito de superficie na súa orixe foi un instrumento de política social, o fin do cal era facilitar o acceso a unha vivenda accesible á clase obreira ao tempo que freaba ou impedía a especulación co solo.

Se ben dende a doutrina se chegou a dicir que o dereito de superficie era unha figura morta, nos últimos anos vese resucitada no eido do dereito urbanístico. O rexurdir comeza coa Lei do Solo do anos 1956, dándolle contido ao recollido no Código Civil e, afirmando na súa Exposición de Motivos: “El fomento de la edificación no precisa, ni a veces aconseja, la enajenación de los terrenos: basta la constitución del derecho de superficie. La experiencia extranjera muestra las intensas posibilidades de esta figura jurídica que a la vez que facilita la construcción, evita la especulación en edificios y terrenos y reserva el aumento de valor del suelo para el propietario. De aquí que se admita la constitución del derecho de superficie por Entidades públicas y por particulares”. Revelándose, a día de hoxe, como un dereito versátil que aporta solucións innovadoras, unha ferramenta óptima para o desenvolvemento dos solos públicos.

Pero ¿en que consiste o Dereito de Superficie? Trátase dun dereito recollido nos artigos 53 e 54 do Real Decreto Lexislativo 7/2015, do 30 de outubro, polo que se aproba o texto refundido da Lei do Solo e Rehabilitación Urbana (TRLSRU, en adiante), un dereito real limitativo do dominio, a través do cal a persoa propietaria dun terreo, pública ou privada, mediante contraprestación ou non, outorga a outra ou outras persoas a facultade de edificar en el e, facer súa, temporalmente, a propiedade das edificacións e construcións que se realicen, pero conservando de xeito separado a propiedade do solo e, garantindo, ao remate do prazo pactado, a reversión do edificado.

No caso dunha colaboración entre a administración pública e unha cooperativa de vivenda en cesión de uso, o contrato do dereito de superficie pode realizarse mediante un convenio entre a administración e a cooperativa, ou mediante unha licitación pública, e se formalizará en escritura pública que se inscribirá no Rexistro da Propiedade (art. 53.2 TRLSRU), dándolle seguridade xurídica e, facilitando a financiación bancaria, xa que é hipotecable.

Non se trata de ceder o solo de calquera xeito, senón dunha xestión do solo responsable que dará lugar non só ao acceso á vivenda senón a un tipo de vivenda máis acaída para todo tipo de persoas, posto que cada proxecto axeitase ás necesidades dos socios da cooperativa que o promove chegando ás necesidades dos cidadáns con maior rapidez que a administración, cumprindo co mandato constitucional da dignidade da vivenda, ao tempo que permite á administración pública conservar o solo como un activo público con moi pouca carga de xestión e sen asumir custes de construción, lembremos que a administración recuperará a posesión rematado o prazo, facendo seu o incremento do valor derivado da construción, sen ter realizada ningunha inversión, nin asumido as complicacións da construción.

Doutrina e xurisprudencia aceptan pacificamente que o dereito de superficie recaia tanto sobre bens patrimoniais como sobre bens do patrimonio público do solo, así, nos últimos anos, estamos vendo como o uso deste dereito se intensifica, está recobrando forza, como forma de activar os bens integrantes do patrimonio público do solo e para edificacións tan diversas como: residencias, centros de saúde, cooperativas de vivendas, a cafetería “Náutico de Sada”, ou, na comunidade galega, recentemente Xestur licitou construción de vivendas de protección pública baixo esta fórmula e, bonifica a adxudicación en dereito de superficie nos parques empresariais dependentes da administración autonómica.

Falabamos antes do freo a especulación, clave para por freo aos prezos da vivenda, pois ben, con esta colaboración entre a administración pública e as cooperativas, ese freo faise por duplicado, a nivel privado pola propia natureza e funcionamento deste tipo de cooperativas, e a nivel público, a través do establecemento de dereitos de superficie para este tipo de proxectos, por ser este dereito unha forma de intervención no mercado do solo, e neste sentido se pronuncia o Tribunal Supremo, en Sentenza Sala 1ª, 26 de novembro de 2002 (RX 2002/9935): “… justificación … finalidades de interés público, como sucede cuando la Administración decide utilizar el derecho de superficie como instrumento de intervención en el mercado del suelo…” ou en Sentenza do Tribunal Superior de Xustiza de Madrid “… de lo que se trata es de hacer posible “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”, haciendo partícipe a la comunidad de las plusvalías que genere la actuación urbanística de los entes públicos – art. 47 de la Constitución de 1978.”

O Dereito de superficie resulta así unha ferramenta importante para defender a non mercantilización do solo, recurso finito, e defendelo como un ben común. E, neste sentido a colaboración entre as Administracións Públicas e as cooperativas de vivenda en cesión de uso, significa unha xestión integral do solo que non só facilita o acceso á vivenda senón que ao tempo crea un parque de vivenda accesible, consolidando un novo modelo para o parque de vivendas e pondo freo a especulación.